Claus per entendre com està canviant el paper del real estate als grans patrimonis

La inversió en real estate ha ocupat històricament una posició rellevant a les carteres dels grans patrimonis, però el seu paper dins de l’assignació estratègica d’actius ha evolucionat de manera significativa a la darrera dècada. Avui es consolida com un asset class rellevant per a les famílies patrimonials, sempre que s’abordi des d’una aproximació més professionalitzada, amb una estratègia definida i alineada amb els objectius globals del patrimoni.

La inversió immobiliària constitueix un univers d’actius divers i cada cop més sofisticat, on diferents segments —des de residencial, logística o oficines fins a hospitality, residències d’estudiants o data centers— presenten perfils de risc-retorn, nivells de liquiditat i motors de creixement diferents.

Creand Asset Management ha elaborat un document on analitza quin paper juga el real estate a les carteres d’inversió dels alts patrimonis i les diferents maneres d’integrar-lo, així com les seves funcions principals dins d’una arquitectura patrimonial i els riscos estructurals que s’han de gestionar.

1. Inversió directa o vehicles especialitzats: com estructurar l’accés al real estate

En els darrers anys està canviant la manera com els grans patrimonis accedeixen al real estate. La inversió directa continua sent rellevant, especialment en actius que la família coneix bé i vol controlar, però guanya pes un model híbrid que combina inversió directa, fons regulats, coinversió i club deals.

En aquest punt, la inversió directa ofereix control però exigeix equip, coneixement i capacitat de gestió. Els fons permeten diversificar per tipologia, geografia o estratègia, amb gestió professional i més institucionalització. Els club deals i la coinversió, per la seva banda, faciliten l’accés a operacions més grans, permeten compartir risc i coinvertir amb altres patrimonis amb interessos similars. La clau, en qualsevol cas, és l’alineació d’interessos, la transparència, la governança del vehicle i la claredat dels mecanismes d’entrada i de sortida.

2. Evitar la sobreconcentració i gestionar els riscos de forma activa

Als grans patrimonis, una exposició immobiliària ben construïda no depèn només de la qualitat dels actius, sinó també de com es distribueix el risc. Per això, una de les claus és evitar que el real estate es converteixi en una font de concentració excessiva, especialment quan la cartera ha crescut per compres històriques, herències o decisions familiars acumulades al llarg del temps. Tenir molts actius immobiliaris no equival necessàriament a tenir una estratègia: una cartera pot comptar amb immobles de qualitat i, tot i així, estar massa exposada a una mateixa tipologia, ubicació, font de rendes, operador o llogater.

Des d’aquesta perspectiva, la gestió activa del risc és tan important com la selecció d’oportunitats. La iliquiditat, el cicle immobiliari, els tipus d’interès, la regulació, l’obsolescència dels actius i, cada cop més, el risc operatiu s’ha d’analitzar de manera contínua per construir una exposició coherent amb el conjunt del patrimoni.

3. Una peça central de l’arquitectura patrimonial, no un complement de cartera

La inversió en real estate no s’ha d’entendre com a complement de la cartera dels grans patrimonis, sinó com a peça central de l’arquitectura patrimonial. El seu pes no es defineix només pel percentatge que representa sinó per la funció que compleix dins l’estratègia global: estabilitzar, generar rendes, diversificar, preservar valor i facilitar la transmissió patrimonial.

María Orozco Cremades, associada real estate a Creand Asset Management, explica que “en els grans patrimonis, el real estate ha d’analitzar-se per la funció que compleix dins del conjunt del patrimoni: què aporta en termes d’estabilitat, rendes, diversificació i continuïtat familiar i quins riscos hi incorpora”.

La pregunta rellevant no és només quant immobiliari ha de tenir una cartera, sinó quin tipus d’actiu, amb quin objectiu, a través de quin vehicle, amb quin horitzó temporal i quins mecanismes de control i sortida. Un edifici residencial de lloguer no es comporta com una promoció en desenvolupament, un actiu logístic, una oficina en reposicionament o una residència d’estudiants amb operador especialitzat.

4. Estabilitzador del patrimoni i reserva de valor a llarg termini

Una de les principals funcions del real estate en els grans patrimonis és actuar com a estabilitzador. Davant la volatilitat diària dels mercats cotitzats, els actius immobiliaris solen oferir una evolució més suavitzada en el temps, amb valoracions menys exposades al soroll de mercat i una percepció de més estabilitat per a l’inversor.

També actua com a reserva de valor a llarg termini. Ara bé, estabilitat no vol dir absència de risc. Que el preu no cotitzi diàriament no elimina l’exposició al cicle, la regulació, els tipus d’interès o els canvis estructurals en la demanda. La qualitat de l’actiu, la ubicació, el palanquejament, la solvència dels llogaters i la capacitat de gestió continuen sent determinants.

5. Generador de rendes recurrents i cobertura parcial davant de la inflació

Els fluxos recurrents procedents de lloguers o estructures equivalents poden complementar altres fonts d’ingressos periòdics, com ara bons o dividends. Es tracta d’una funció que té una importància especial en patrimonis familiars que busquen finançar necessitats recurrents, etapes de jubilació o distribucions periòdiques sense dependre exclusivament de la venda d’actius.

A més, determinades tipologies d’immobles poden oferir una cobertura parcial davant de la inflació. En actius amb contractes indexats, capacitat de revisió de rendes o demanda estructural sòlida, el real estate permet traslladar una part de l’increment de preus als ingressos de l’actiu. Aquesta protecció, però, no és automàtica, ja que depèn del contracte, de la durada dels arrendaments, de la capacitat real del mercat per absorbir pujades de renda i de la regulació aplicable.

6. Diversificador davant dels mercats financers i exposició a tendències estructurals

En una cartera ben dissenyada, el real estate pot aportar diversificació davant d’actius financers tradicionals. El comportament no està completament correlacionat amb la renda variable o la renda fixa, ja que respon a factors propis com la ubicació, l’ocupació, les rendes, la regulació urbanística, l’evolució demogràfica o els canvis en els hàbits de consum i de treball. Aquesta descorrelació parcial és especialment valuosa per a grans patrimonis que busquen reduir la dependència dels mercats cotitzats.

A més, l’immobiliari permet accedir a tendències de demanda estructural amb una lògica diferent del cicle econòmic tradicional. Segments com el logístic, living, residències d’estudiants, sènior living, hospitality o data center reflecteixen l’evolució de l’economia real i el canvi en les necessitats d’habitatge, consum, turisme, salut, educació i infraestructura digital. En aquest context, Espanya manté una posició atractiva per al capital internacional, cosa que reforça l’interès del mercat local, però també exigeix una professionalització més gran davant una competència cada vegada més global.