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Nueva fiscalidad en las transmisiones de inmuebles en el Principado de Andorra

A partir del 1 de enero de 2024 entran en vigor la mayoría de los cambios tributarios incluidos en la Ley 5/2023, de 19 de enero, de medidas para la reforma de la imposición directa y modificación de otras normas tributarias y aduaneras.

Uno de estos cambios es la derogación del impuesto sobre las plusvalías en las transmisiones patrimoniales inmobiliarias (IPTPI). Esto no quiere decir que se dejen de gravar, sino que se incorpora el hecho imponible al impuesto sobre sociedades (IS), el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) y el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR).

Con algún matiz, como veremos a continuación, podemos concluir que no existen grandes cambios respecto a la anterior regulación. De hecho, la tributación final será muy similar, si bien ya no se permitirá aplicar los coeficientes de actualización sobre el coste de adquisición.

Nos centraremos en los cambios más significativos respecto al gravamen anterior.

En primer lugar, se asimila a la transmisión de un bien inmueble la transmisión de acciones o participaciones en entidades, así como la constitución o cesión de derechos reales sobre estos, cuando al menos el 50% del activo de dichas entidades esté compuesto, de forma directa o indirecta, por bienes inmuebles en el Principado. Con la normativa anterior solo se gravaba la plusvalía cuando se adquiría un 20% de la entidad, ahora en cualquier caso.

Como consecuencia, no se aplicará la exención sobre las ganancias en el IRPF ni en el IRNR a pesar de tener menos de un 25% de participación en dichas entidades con sustrato inmobiliario, ni la prevista en el IS cuando se posee un 5% de participación en sociedad inmobiliaria.

En segundo lugar, se introduce el concepto de «ganancia de capital especulativo». Se define como la ganancia derivada de la transmisión de bienes inmuebles situados en Andorra antes de haber transcurrido un período de dos años desde su adquisición. En estos casos, se aplicará un recargo especial del 5% en el caso del IRPF y el IS, que supondrán una tributación final del 15%. En el caso del IRNR, el tipo aplicable será directamente del 15%.

En tercer lugar, con el impuesto anterior se aplicaban unos tipos de tributación en función de los años de tenencia del inmueble, que oscilaban desde el 15% hasta el 0% a partir de 10 años, en los casos de residentes personas físicas sin actividad económica y no residentes sin establecimiento permanente. Ahora, cuando la ganancia se haya generado a partir de los 5 años y un día, en lugar de aplicar los tipos reducidos en función del período de generación, se aplicarán unos coeficientes multiplicadores que reducirán la ganancia. El resultado es que la tributación será la misma que con el anterior gravamen a partir de 5 años y un día desde su generación.

En cuarto lugar, la normativa del IRPF determinará cuándo el arrendamiento de inmuebles se considera actividad económica. Antes podía elegirse si el alquiler de inmuebles era una actividad económica o un rendimiento de capital inmobiliario.  Aunque ahora también, con el fin de otorgar mayor seguridad jurídica, se regula qué se considera actividad económica: (i) cuando el obligado tributario por el IRPF obtenga más de 100.000 euros en alquileres o (ii) disponga de 6 o más inmuebles alquilados u ofrecidos en alquiler. Esto es relevante porque en estos casos la tributación de la ganancia en una transmisión será como mínimo del 10%. Es decir, no podrán aplicarse los coeficientes multiplicadores que reducen la ganancia que solo son aplicables a los obligados tributarios por el IRPF que no desarrollan actividades económicas o por el IRNR cuando operan sin establecimiento permanente.

Por último, solo mencionar que en breve verá la luz la nueva imposición que gravará las adquisiciones inmobiliarias especulativas por parte de inversores extranjeros y que complementará la tributación antes citada para las operaciones inmobiliarias en el Principado de Andorra.

Artículo publicado en el Diari d’Andorra 13.12.2023

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David Bescós
Director de Planificación Patrimonial de Creand Crèdit Andorrà