Nouvelle fiscalité sur les transmissions d’immeubles dans la Principauté d’Andorre. - Creand
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Nouvelle fiscalité sur les transmissions d’immeubles dans la Principauté d’Andorre.

À partir du 1er janvier 2024, la plupart des modifications de la fiscalité prévues dans la loi 5/2023 du 19 janvier, prévoyant des mesures pour la réforme de l’imposition directe et des modifications d’autres normes fiscales et douanières, entrent en vigueur.

Une de ces modifications est l’abrogation de l’impôt sur les plus-values dans les transmissions patrimoniales immobilières (IPTPI). Cela ne veut pas dire qu’il cessera d’exister, mais que le fait imposable sera intégré dans l’Impôt sur les sociétés (IS), l’Impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP) et l’Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR).

Avec quelques nuances, comme nous le verrons ci-dessous, nous pouvons conclure qu’il n’y a pas beaucoup de changements significatifs par rapport à la réglementation précédente. En fait, l’imposition finale sera très similaire, bien qu’il ne soit plus permis d’appliquer les coefficients de réévaluation sur le coût d’acquisition.

Nous nous concentrerons sur les modifications les plus significatives par rapport à l’ancienne imposition.

En premier lieu, la transmission d’actions ou de parts dans des entités, ainsi que la constitution ou la cession de droits réels sur celles-ci, est assimilée à la transmission d’un bien immobilier lorsqu’au moins 50 % de l’actif de ces entités sont constitués, directement ou indirectement, de biens immobiliers dans la Principauté. Avec la réglementation précédente, la plus-value était taxée uniquement lors de l’acquisition de 20 % de l’entité. Cela s’applique désormais dans tous les cas.

En conséquence, l’exonération sur les gains dans l’IRPP ou l’IRNR, même si la personne détient moins de 25 % de participation dans ces entités avec substrat immobilier, ne s’appliquera pas, ni l’exonération prévue dans l’IS lorsqu’elle possède 5 % de participation dans une société immobilière.

Deuxièmement, le concept de « gain en capital spéculatif » est introduit. Il est défini comme celui dérivé de la transmission de biens immobiliers situés en Andorre avant la fin d’une période de deux ans à partir de la date d’acquisition. Dans ces cas, une surcharge spéciale de 5 % s’appliquera sur l’IRPP et l’IS, ce qui entraînera une imposition finale de 15 %. Dans le cas de l’IRNR, le taux applicable sera directement de 15 %.

Troisièmement, avec l’ancien impôt, des taux d’imposition étaient appliqués en fonction des années de détention de la propriété, allant de 15 % à 0 % après 10 ans, dans le cas des résidents personnes physiques sans activité économique et des non-résidents sans établissement permanent. Maintenant, lorsque le gain a été généré à partir de 5 ans et un jour, au lieu d’appliquer les taux réduits en fonction de la période de génération, des coefficients multiplicateurs seront appliqués et viendront réduire le gain. Le résultat est que l’imposition sera la même qu’avec l’ancienne taxation à partir de 5 ans et un jour depuis la génération.

Quatrièmement, la réglementation de l’IRPP déterminera quand la location de biens immobiliers est considérée comme une activité économique. Avant, la personne pouvait choisir si la location de biens immobiliers était une activité économique ou un revenu de capital immobilier.  Désormais, afin d’accorder une plus grande sécurité juridique, on considère qu’il s’agit d’une activité économique : (i) lorsque le contribuable à l’IRPP reçoit plus de 100 000 euros en loyers ou (ii) lorsqu’il dispose de 6 biens immobiliers ou plus loués ou proposés à la location. C’est important, car dans ces cas, l’imposition de la plus-value lors d’une transmission sera d’au moins 10 %. C’est-à-dire que les coefficients multiplicateurs qui viennent réduire le gain ne pourront pas être appliqués, car ils ne concernent que les contribuables de l’IRPP qui n’ont pas d’activité économique ou ceux de l’IRNR lorsqu’ils ne sont pas installés de manière permanente.

Enfin, il convient de mentionner que prochainement verra le jour le nouvel impôt qui taxera les acquisitions immobilières spéculatives de la part d’investisseurs étrangers et qui complétera l’imposition mentionnée ci-dessus pour les opérations immobilières dans la Principauté d’Andorre.

Diari d’Andorra 13.12.2023

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Écrit par
Autor post
David Bescós
Creand Crèdit Andorrà Wealth Planning Manager