Les clés pour comprendre l’évolution du rôle du real estate dans les grandes fortunes

L’investissement en real estate a historiquement occupé une place importante dans les portefeuilles des grandes fortunes, mais son rôle au sein de l’allocation stratégique d’actifs a considérablement évolué au cours de la dernière décennie. Aujourd’hui, il s’impose comme une asset class importante pour les familles patrimoniales, à condition d’être abordé dans le cadre d’une approche plus professionnelle, reposant sur une stratégie clairement définie et alignée sur les objectifs globaux du patrimoine.

L’investissement immobilier constitue un univers d’actifs diversifié et de plus en plus sophistiqué, dans lequel les différents segments, résidentiel, logistique, bureaux, mais aussi hospitality, résidences étudiantes ou data centers, présentent des profils de risque-rendement, des niveaux de liquidité et des moteurs de croissance différents.

Creand Asset Management a élaboré un document analysant le rôle du real estate dans les portefeuilles d’investissement des grandes fortunes, les différentes façons de l’intégrer, ainsi que ses principales fonctions au sein d’une architecture patrimoniale et les risques structurels qu’il convient de gérer.

1. Investissement direct ou véhicules spécialisés : comment structurer l’accès au real estate

Ces dernières années, la manière dont les grandes fortunes accèdent au real estate évolue. L’investissement direct conserve toute son importance, notamment pour les actifs que la famille connaît bien et souhaite contrôler, mais un modèle hybride, associant investissement direct, fonds réglementés, co-investissement et club deals, prend de l’ampleur.

Dans ce contexte, l’investissement direct offre un contrôle accru, mais exige des équipes, des compétences et des capacités de gestion. Les fonds permettent de diversifier les investissements par typologie d’actifs, zone géographique ou stratégie, tout en bénéficiant d’une gestion professionnelle et d’un niveau d’institutionnalisation plus élevé. Les club deals et le co-investissement permettent, quant à eux, d’accéder à des opérations de plus grande envergure, de partager les risques et de co-investir avec d’autres patrimoines ayant des intérêts similaires. Dans tous les cas, les éléments essentiels restent l’alignement des intérêts, la transparence, la gouvernance du véhicule, et la clarté des modalités d’entrée et de sortie.

2. Éviter une concentration excessive et gérer activement les risques

Pour les grandes fortunes, une exposition immobilière bien construite ne dépend pas uniquement de la qualité des actifs, mais aussi de la manière dont les risques sont répartis. C’est pourquoi l’un des principaux enjeux consiste à éviter que le real estate ne devienne une source de concentration excessive, en particulier lorsque le portefeuille s’est constitué au fil d’acquisitions historiques, d’héritages ou de décisions familiales accumulées au fil du temps. Disposer d’un grand nombre d’actifs immobiliers ne signifie pas nécessairement disposer d’une véritable stratégie : un portefeuille peut comprendre des biens de qualité tout en restant trop exposé à une même typologie d’actifs, à une même localisation, à une même source de revenus, à un même exploitant ou à un même locataire.

Dans cette perspective, la gestion active des risques est tout aussi importante que la sélection des opportunités. L’illiquidité, le cycle immobilier, les taux d’intérêt, la réglementation, l’obsolescence des actifs et, de plus en plus, le risque opérationnel doivent faire l’objet d’une analyse continue, afin de construire une exposition cohérente avec l’ensemble du patrimoine.

3. Une pièce maîtresse de l’architecture patrimoniale, et non un simple complément de portefeuille

L’investissement en real estate ne doit pas être considéré comme un simple complément du portefeuille des grandes fortunes, mais comme une pièce maîtresse de l’architecture patrimoniale. Son importance ne se définit pas uniquement par la part qu’il représente, mais aussi par la fonction qu’il remplit au sein de la stratégie globale : stabiliser le patrimoine, générer des revenus, diversifier, préserver la valeur et faciliter la transmission patrimoniale.

María Orozco Cremades, associée real estate chez Creand Asset Management, explique que « dans les grandes fortunes, le real estate doit être analysé au regard de la fonction qu’il remplit au sein de l’ensemble du patrimoine : ce qu’il apporte en termes de stabilité, de revenus, de diversification et de continuité familiale, ainsi que les risques qu’il comporte ».

La véritable question n’est pas seulement de savoir quelle part de l’immobilier un portefeuille doit détenir, mais aussi quel type d’actif choisir, dans quel objectif, par l’intermédiaire de quel véhicule, avec quel horizon d’investissement, et selon quels mécanismes de contrôle et de sortie. Un immeuble résidentiel destiné à la location ne se comporte pas de la même manière qu’un projet de promotion immobilière, qu’un actif logistique, qu’un immeuble de bureaux en cours de repositionnement ou qu’une résidence étudiante exploitée par un opérateur spécialisé.

4. Stabilisateur du patrimoine et réserve de valeur à long terme

L’une des principales fonctions du real estate dans les grandes fortunes est de jouer un rôle de stabilisateur. Face à la volatilité quotidienne des marchés cotés, les actifs immobiliers offrent généralement une évolution plus régulière dans le temps, avec des valorisations moins exposées au bruit du marché et une perception de plus grande stabilité pour l’investisseur.

Ils constituent également une réserve de valeur à long terme. Cela étant, stabilité ne signifie pas absence de risque. Le fait que le prix ne soit pas coté quotidiennement n’élimine pas l’exposition au cycle immobilier, à la réglementation, aux taux d’intérêt ou aux évolutions structurelles de la demande. La qualité de l’actif, son emplacement, l’effet de levier, la solvabilité des locataires et la capacité de gestion demeurent des facteurs déterminants.

5. Générateur de revenus récurrents et couverture partielle contre l’inflation

Les flux récurrents provenant des loyers ou de structures équivalentes peuvent compléter d’autres sources de revenus réguliers, telles que les obligations ou les dividendes. Cette fonction revêt une importance particulière pour les patrimoines familiaux qui cherchent à financer des besoins récurrents, des périodes de retraite ou des distributions périodiques, sans dépendre exclusivement de la vente d’actifs.

Par ailleurs, certaines typologies d’actifs immobiliers peuvent offrir une couverture partielle contre l’inflation. Dans le cas d’actifs assortis de contrats indexés, d’une capacité de révision des loyers ou d’une demande structurellement solide, le real estate permet de répercuter une partie de la hausse des prix sur les revenus générés par l’actif. Cette protection n’est toutefois pas automatique, car elle dépend du contrat, de la durée des baux, de la capacité réelle du marché à absorber les hausses de loyers et de la réglementation applicable.

6. Diversification par rapport aux marchés financiers et exposition aux tendances structurelles

Dans un portefeuille bien construit, le real estate peut apporter une diversification par rapport aux actifs financiers traditionnels. Son comportement n’est pas totalement corrélé à celui des actions ou des obligations, car elle dépend de facteurs propres tels que l’emplacement, le taux d’occupation, les loyers, la réglementation en matière d’urbanisme, l’évolution démographique ou encore les changements dans les habitudes de consommation et de travail. Cette décorrélation partielle est particulièrement précieuse pour les grandes fortunes qui cherchent à réduire leur dépendance à l’égard des marchés cotés.

En outre, l’immobilier permet d’accéder à des tendances structurelles de demande selon une logique différente de celle du cycle économique traditionnel. Des segments tels que la logistique, le living, les résidences étudiantes, le senior living, l’hospitality ou les data center reflètent l’évolution de l’économie réelle ainsi que la transformation des besoins en matière de logement, de consommation, de tourisme, de santé, d’éducation et d’infrastructures numériques. Dans ce contexte, l’Espagne demeure une destination attractive pour les capitaux internationaux, ce qui renforce l’intérêt du marché local, mais exige également une plus grande professionnalisation dans un environnement concurrentiel de plus en plus mondial.