{"id":24640,"date":"2026-07-09T10:38:50","date_gmt":"2026-07-09T08:38:50","guid":{"rendered":"https:\/\/creandgroup.com\/opinion-article\/claus-per-entendre-com-esta-canviant-el-paper-del-real-estate-als-grans-patrimonis\/"},"modified":"2026-07-09T10:42:08","modified_gmt":"2026-07-09T08:42:08","slug":"claus-per-entendre-com-esta-canviant-el-paper-del-real-estate-als-grans-patrimonis","status":"publish","type":"opinion-article","link":"https:\/\/creandgroup.com\/fr\/article-opinion\/claus-per-entendre-com-esta-canviant-el-paper-del-real-estate-als-grans-patrimonis\/","title":{"rendered":"Les cl\u00e9s pour comprendre l’\u00e9volution du r\u00f4le du real estate dans les grandes fortunes"},"content":{"rendered":"
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L’investissement en real estate<\/em> a historiquement occup\u00e9 une place importante dans les portefeuilles des grandes fortunes, mais son r\u00f4le au sein de l’allocation strat\u00e9gique d’actifs a consid\u00e9rablement \u00e9volu\u00e9 au cours de la derni\u00e8re d\u00e9cennie. Aujourd’hui, il s’impose comme une asset class<\/em> importante pour les familles patrimoniales, \u00e0 condition d’\u00eatre abord\u00e9 dans le cadre d’une approche plus professionnelle, reposant sur une strat\u00e9gie clairement d\u00e9finie et align\u00e9e sur les objectifs globaux du patrimoine.<\/p>\n

L’investissement immobilier constitue un univers d’actifs diversifi\u00e9 et de plus en plus sophistiqu\u00e9, dans lequel les diff\u00e9rents segments, r\u00e9sidentiel, logistique, bureaux, mais aussi hospitality<\/em>, r\u00e9sidences \u00e9tudiantes ou data centers<\/em>, pr\u00e9sentent des profils de risque-rendement, des niveaux de liquidit\u00e9 et des moteurs de croissance diff\u00e9rents.<\/p>\n

Creand Asset Management a \u00e9labor\u00e9 un document analysant le r\u00f4le du real estate<\/em> dans les portefeuilles d’investissement des grandes fortunes, les diff\u00e9rentes fa\u00e7ons de l’int\u00e9grer, ainsi que ses principales fonctions au sein d’une architecture patrimoniale et les risques structurels qu’il convient de g\u00e9rer.<\/p>\n

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  1. Investissement direct ou v\u00e9hicules sp\u00e9cialis\u00e9s\u00a0: comment structurer l’acc\u00e8s au real estate<\/em><\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

    Ces derni\u00e8res ann\u00e9es, la mani\u00e8re dont les grandes fortunes acc\u00e8dent au real estate<\/em> \u00e9volue. L’investissement direct conserve toute son importance, notamment pour les actifs que la famille conna\u00eet bien et souhaite contr\u00f4ler, mais un mod\u00e8le hybride, associant investissement direct, fonds r\u00e9glement\u00e9s, co-investissement et club deals<\/em>, prend de l’ampleur.<\/p>\n

    Dans ce contexte, l’investissement direct offre un contr\u00f4le accru, mais exige des \u00e9quipes, des comp\u00e9tences et des capacit\u00e9s de gestion. Les fonds permettent de diversifier les investissements par typologie d’actifs, zone g\u00e9ographique ou strat\u00e9gie, tout en b\u00e9n\u00e9ficiant d’une gestion professionnelle et d’un niveau d’institutionnalisation plus \u00e9lev\u00e9. Les club deals<\/em> et le co-investissement permettent, quant \u00e0 eux, d’acc\u00e9der \u00e0 des op\u00e9rations de plus grande envergure, de partager les risques et de co-investir avec d’autres patrimoines ayant des int\u00e9r\u00eats similaires. Dans tous les cas, les \u00e9l\u00e9ments essentiels restent l’alignement des int\u00e9r\u00eats, la transparence, la gouvernance du v\u00e9hicule, et la clart\u00e9 des modalit\u00e9s d’entr\u00e9e et de sortie.<\/p>\n

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    1. \u00c9viter une concentration excessive et g\u00e9rer activement les risques <\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

      Pour les grandes fortunes, une exposition immobili\u00e8re bien construite ne d\u00e9pend pas uniquement de la qualit\u00e9 des actifs, mais aussi de la mani\u00e8re dont les risques sont r\u00e9partis. C’est pourquoi l’un des principaux enjeux consiste \u00e0 \u00e9viter que le real estate<\/em> ne devienne une source de concentration excessive, en particulier lorsque le portefeuille s’est constitu\u00e9 au fil d’acquisitions historiques, d’h\u00e9ritages ou de d\u00e9cisions familiales accumul\u00e9es au fil du temps. Disposer d’un grand nombre d’actifs immobiliers ne signifie pas n\u00e9cessairement disposer d’une v\u00e9ritable strat\u00e9gie\u00a0: un portefeuille peut comprendre des biens de qualit\u00e9 tout en restant trop expos\u00e9 \u00e0 une m\u00eame typologie d’actifs, \u00e0 une m\u00eame localisation, \u00e0 une m\u00eame source de revenus, \u00e0 un m\u00eame exploitant ou \u00e0 un m\u00eame locataire.<\/p>\n

      Dans cette perspective, la gestion active des risques est tout aussi importante que la s\u00e9lection des opportunit\u00e9s. L’illiquidit\u00e9, le cycle immobilier, les taux d’int\u00e9r\u00eat, la r\u00e9glementation, l’obsolescence des actifs et, de plus en plus, le risque op\u00e9rationnel doivent faire l’objet d’une analyse continue, afin de construire une exposition coh\u00e9rente avec l’ensemble du patrimoine.<\/p>\n

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      1. Une pi\u00e8ce ma\u00eetresse de l’architecture patrimoniale, et non un simple compl\u00e9ment de portefeuille<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

        L’investissement en real estate<\/em> ne doit pas \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un simple compl\u00e9ment du portefeuille des grandes fortunes, mais comme une pi\u00e8ce ma\u00eetresse de l’architecture patrimoniale. Son importance ne se d\u00e9finit pas uniquement par la part qu’il repr\u00e9sente, mais aussi par la fonction qu’il remplit au sein de la strat\u00e9gie globale\u00a0: stabiliser le patrimoine, g\u00e9n\u00e9rer des revenus, diversifier, pr\u00e9server la valeur et faciliter la transmission patrimoniale.<\/p>\n

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        Mar\u00eda Orozco Cremades<\/strong>, associ\u00e9e real estate<\/em> chez Creand Asset Management, explique que \u00ab<\/span>\u00a0dans les grandes fortunes, le real estate<\/em> doit \u00eatre analys\u00e9 au regard de la fonction qu’il remplit au sein de l’ensemble du patrimoine\u00a0: ce qu’il apporte en termes de stabilit\u00e9, de revenus, de diversification et de continuit\u00e9 familiale, ainsi que les risques qu’il comporte\u00a0\u00bb<\/span>.<\/em><\/p>\n

        La v\u00e9ritable question n’est pas seulement de savoir quelle part de l’immobilier un portefeuille doit d\u00e9tenir, mais aussi quel type d’actif choisir, dans quel objectif, par l’interm\u00e9diaire de quel v\u00e9hicule, avec quel horizon d’investissement, et selon quels m\u00e9canismes de contr\u00f4le et de sortie. Un immeuble r\u00e9sidentiel destin\u00e9 \u00e0 la location ne se comporte pas de la m\u00eame mani\u00e8re qu’un projet de promotion immobili\u00e8re, qu’un actif logistique, qu’un immeuble de bureaux en cours de repositionnement ou qu’une r\u00e9sidence \u00e9tudiante exploit\u00e9e par un op\u00e9rateur sp\u00e9cialis\u00e9.<\/p>\n

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        1. Stabilisateur du patrimoine et r\u00e9serve de valeur \u00e0 long terme<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

          L’une des principales fonctions du real estate<\/em> dans les grandes fortunes est de jouer un r\u00f4le de stabilisateur. Face \u00e0 la volatilit\u00e9 quotidienne des march\u00e9s cot\u00e9s, les actifs immobiliers offrent g\u00e9n\u00e9ralement une \u00e9volution plus r\u00e9guli\u00e8re dans le temps, avec des valorisations moins expos\u00e9es au bruit du march\u00e9 et une perception de plus grande stabilit\u00e9 pour l’investisseur.<\/p>\n

          Ils constituent \u00e9galement une r\u00e9serve de valeur \u00e0 long terme. Cela \u00e9tant, stabilit\u00e9 ne signifie pas absence de risque. Le fait que le prix ne soit pas cot\u00e9 quotidiennement n’\u00e9limine pas l’exposition au cycle immobilier, \u00e0 la r\u00e9glementation, aux taux d’int\u00e9r\u00eat ou aux \u00e9volutions structurelles de la demande. La qualit\u00e9 de l’actif, son emplacement, l’effet de levier, la solvabilit\u00e9 des locataires et la capacit\u00e9 de gestion demeurent des facteurs d\u00e9terminants.<\/p>\n

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          1. G\u00e9n\u00e9rateur de revenus r\u00e9currents et couverture partielle contre l’inflation<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

            Les flux r\u00e9currents provenant des loyers ou de structures \u00e9quivalentes peuvent compl\u00e9ter d’autres sources de revenus r\u00e9guliers, telles que les obligations ou les dividendes. Cette fonction rev\u00eat une importance particuli\u00e8re pour les patrimoines familiaux qui cherchent \u00e0 financer des besoins r\u00e9currents, des p\u00e9riodes de retraite ou des distributions p\u00e9riodiques, sans d\u00e9pendre exclusivement de la vente d’actifs.<\/p>\n

            Par ailleurs, certaines typologies d’actifs immobiliers peuvent offrir une couverture partielle contre l’inflation. Dans le cas d’actifs assortis de contrats index\u00e9s, d’une capacit\u00e9 de r\u00e9vision des loyers ou d’une demande structurellement solide, le real estate<\/em> permet de r\u00e9percuter une partie de la hausse des prix sur les revenus g\u00e9n\u00e9r\u00e9s par l’actif. Cette protection n’est toutefois pas automatique, car elle d\u00e9pend du contrat, de la dur\u00e9e des baux, de la capacit\u00e9 r\u00e9elle du march\u00e9 \u00e0 absorber les hausses de loyers et de la r\u00e9glementation applicable.<\/p>\n

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            1. Diversification par rapport aux march\u00e9s financiers et exposition aux tendances structurelles<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n

              Dans un portefeuille bien construit, le real estate<\/em> peut apporter une diversification par rapport aux actifs financiers traditionnels. Son comportement n’est pas totalement corr\u00e9l\u00e9 \u00e0 celui des actions ou des obligations, car elle d\u00e9pend de facteurs propres tels que l’emplacement, le taux d’occupation, les loyers, la r\u00e9glementation en mati\u00e8re d’urbanisme, l’\u00e9volution d\u00e9mographique ou encore les changements dans les habitudes de consommation et de travail. Cette d\u00e9corr\u00e9lation partielle est particuli\u00e8rement pr\u00e9cieuse pour les grandes fortunes qui cherchent \u00e0 r\u00e9duire leur d\u00e9pendance \u00e0 l’\u00e9gard des march\u00e9s cot\u00e9s.<\/p>\n

              En outre, l’immobilier permet d’acc\u00e9der \u00e0 des tendances structurelles de demande selon une logique diff\u00e9rente de celle du cycle \u00e9conomique traditionnel. Des segments tels que la logistique, le living<\/em>, les r\u00e9sidences \u00e9tudiantes, le senior living<\/em>, l’hospitality<\/em> ou les data center<\/em> refl\u00e8tent l’\u00e9volution de l’\u00e9conomie r\u00e9elle ainsi que la transformation des besoins en mati\u00e8re de logement, de consommation, de tourisme, de sant\u00e9, d’\u00e9ducation et d’infrastructures num\u00e9riques. Dans ce contexte, l’Espagne demeure une destination attractive pour les capitaux internationaux, ce qui renforce l’int\u00e9r\u00eat du march\u00e9 local, mais exige \u00e9galement une plus grande professionnalisation dans un environnement concurrentiel de plus en plus mondial.<\/p>\n<\/div>\n <\/div>\n \n <\/div>\n \n <\/div>\n<\/section>\n\n